高质量增储策略奏效，越秀地产优化投资结构促发展

发布日期：2024-09-09 15:43    点击次数：140

2024年以来，全国房地产市场整体延续调整态势，政策利好不断释放，但整体行业仍面临较大挑战，政策见效仍需时间，整体房地产市场仍处于筑底企稳的阶段。在此背景之下，保持核心战略定力显得尤为重要，部分房企通过积极的市场应对策略和精益管理，取得符合预期的业绩表现。8月28日，越秀地产披露了2024上半年中期业绩，截至2024年6月30日，越秀地产实现营业收入353.4亿元，同比上升10.1%，权益持有人应占净利润约为18.3亿元。报告期内，越秀地产面对房地产市场的持续调整，通过产品力提升、精准投资和精益管理，保持稳定发展，展现了较强的国企韧性。

营收保持平稳增长，市场排名持续提升

凭借成熟的城市运营经验和深耕核心城市的战略布局，越秀地产市场地位得到进一步提升。2024年上半年，越秀地产连同合营企业及联营公司项目的合同销售金额约为554.0亿元。上半年在大湾区实现合同销售金额约为261.1亿元，约占总合同销售金额的47.1%。华东地区上半年实现合同销售金额约128.8亿元，约占总合同销售金额的23.2%。据克而瑞数据统计，越秀地产2024年上半年合同销售额（全口径）位于行业排名第9位，较2023年底提升了3位。

越秀地产上半年在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略，在大本营广州录得230.5亿元的合同销售额，保持着当地市场份额第一的领先地位。除大本营广州外，越秀地产还加大对上海、北京等高量级城市的投资。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示：“未来，市场会回到‘好房子’的属性，改善性产品、好产品、好服务将是市场的主流；同时，城市能级越高，市场的韧性和机会也会越大。”下半年，越秀地产将积极应对市场挑战，在行业新环境和新发展模式下继续走高质量可持续发展之路。

优化投资结构，实现高质量增储

从投资端看，今年以来，土地市场呈现供需缩量特征，规模房企拓储审慎，更加聚焦核心高能级城市，如经济活跃的区域以及人口持续流入的区域，包括越秀地产等在内的国央企都在实施精准投资，谨慎拿地。

近年来，越秀地产根据市场和具体城市土地出让规则的变化，加大对城市、板块、客户的研究，投资的刻度更加精准，投资布局更加合理，聚焦核心城市和核心区域深耕。报告显示，今年上半年，越秀地产通过“6+1”多元化增储模式在北京、上海、广州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，总建筑面积约为172万平方米，其中在上海共获取2幅优质地块，新增土地储备约6万平方米；在杭州获取2幅优质地块，新增土地储备约23万平方米；通过向母公司越秀集团收购方式，新增TOD土地储备约58万平方米，在上半年的新增土储中，通过多元化增储模式获取的土地储备占新增土储的66%，实现高质量增储。优质土地储备的增加，将持续提升越秀地产的抗风险能力，为后续业绩增长、提升市场占有率提供强力支撑。

截止至6月30日，越秀地产拥有总土地储备约2503万平方米，94%位于一线和重点二线城市，其中一线城市占比44%，广州、北京和上海分别占比36.7%、3.9%、2.4%，重点二线城市占比50%，投资质量和结构不断优化。

财务状况安全稳健，融资成本优势明显

从融资端来看，上半年，房企融资规模在下降，而能够顺利融资的大多是经营稳健的房企。半年报显示，越秀地产2024上半年加权平均借贷年利率同比下降41个基点至3.57%，期末平均借贷成本进一步下降至3.47%，平均融资成本同比进一步下降，整体融资成本在行业中处于领先地位。

越秀地产管理层在业绩会上表示，基于国资背景、在金融机构有良好信用等优势，越秀地产目前整体的融资渠道比较通畅，整体的融资成本处于较低水平，上半年的平均融资成本进一步下降。

公开资料显示，7月12日，越秀地产成功发行2024年第一期公司债，“3+2”年期品种发行规模为5亿元，票面利率为2.25%；10年期品种发行规模为10亿元，票面利率为2.75%，融资成本在行业中处于领先地位。这将有助于越秀地产进一步优化资本结构，增强公司的资本实力。

财务稳健、现金流安全是房企穿越行业周期的必要条件，越秀地产始终保持稳健的财务状况。截至2024年6月30日，越秀地产的现金及现金等价物、定期存款，监控户存款、定期存款及其他受限存款总额约为人民币481.4亿元。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为68.3%、58.6%和1.53倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。

值得一提的是，在行业整体经历深刻调整的大环境中，越秀地产董事会决议宣派2024年中期股息每股派息人民币0.173元，中期派息比率为核心净利润的40%，体现了越秀地产良好的财务状况和对股东利益的重视。

产品端持续发力，改善型产品深度契合行业趋势

观察上半年头部房企的销售数据，不难发现他们都存在一个共同点，那就是在布局上愈发聚焦一线、二线重点城市的核心区域，且改善型及高端产品的比重逐渐提升。近年来主管部门大力推进“好房子”的建设，不少头部房企都在“卷”好房子，希望通过产品力在市场中突围。业内人士认为，当下中高端改善需求比较活跃，凭借多年项目开发经验，越秀地产准确把握政策脉搏和市场需求，持续在改善性住房领域的布局，显示出其前瞻性和创新能力。尤其是在高端改善产品线上的成功突围，越秀地产将读懂客户做到了极致，今年推出的新品均深受市场青睐。

目前，越秀地产已在北上广深等核心城市推出高端改善系列“和樾系”及“樾系”，并凭借优越的地理位置和卓越的设计品质受到市场热烈追捧，如位于广州的越秀·观樾3月首次开盘热销，开盘成交超15亿元；位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府是越秀地产在上海的首个TOP系和樾府，在8月首开即罄，认购率达280%，成为今年上海普陀首个触发积分的项目，首开总销售金额达17.35亿元，再次印证越秀地产高端改善产品的实力。

据克而瑞数据，2024年上半年广州房企销售榜单中，越秀地产摘下2024上半年广州房企全口径金额排行和流量金额排行双榜TOP1。其中，琶洲南TOD、越秀·天河·和樾府、越秀·观樾、越秀珠实城发|江湾·和樾均入围半年度TOP10。此外，香山樾和越秀·天悦云萃分别入围北京和成都商品住宅销售的上半年榜单前10。

越秀产品力提升与其内部“好产品”打造行动密切相关。据了解，围绕着打造“好产品”，越秀地产管理层组成“第一团队”，历时200余天完成了产品力深调研，从客户感知视角明确“好产品”定义，形成了以“品质、温度、智慧、成长”为核心理念的“4×4好产品理念”，结合持续创新与精益管理，扎实推动好产品理念有效落地。 

近年来，中央多次提出加快构建房地产发展新模式，近期再次重磅定调房地产发展，提振发展信心。越秀地产将围绕打造“好产品、好服务、好品牌、好团队”“四好”企业的理念，提升“新能力、新机制、新文化”的“三新”能力，在为客户提供高品质服务的同时，推进企业高质量发展。展望未来，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示：“下半年公司将紧紧围绕‘攻坚克难稳业绩，精益管理提能力’的工作主题，力争达成年度各项经营目标，在行业新环境和新发展模式下继续走高质量可持续发展之路，不断为股东创造价值。”

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